Raahen vanhan kaupungin alueelta ollaan vähentämässä noin 20 000 kerrosalaneliömetrin verran rakennusoikeutta. Ehdotusvaiheeseen edenneellä asemakaavamuutoksella alueelle osoitetaan rakennusoikeutta enää yhteensä noin 100 000 kerrosalaneliömetriä nykyisen noin 120 000 neliömetrin sijaan.
Mahdollista uudisrakentamista rakennusoikeuden väheneminen ei kuitenkaan estä. Rakennusoikeutta Vanhassa Raahessa jää edelleen käytettäväksi yhteensä hieman yli 14 000 kerrosalaneliömetriä.
Kaavasuunnittelija Outi Järvinen Raahen kaupungin kaavoituksesta sanoo, että alueen aiemmissa kaavoissa rakennusoikeutta on sallittu varsin paljon.
– Se on jäänyt aika isolle tasolle ja alueella on olemassa esimerkkejä, että mitä se toteutuessaan tarkoittaa. Tulevaisuudessa niitä haitallisia vaikutuksia kaupunkikuvaan ei enää syntyisi.
Rakennusoikeutta on pudotettu myös vanhassa kaupungissa jo toteutuneen rakentamisen osalta. Tämän seurauksena nykyinen rakentaminen ylittää sallitun rakennusoikeuden koko alueella yhteensä noin 3 400 kerrosalaneliömetrillä.
Toteutuneella rakentamisella tarkoitetaan modernin kauden rakentamista, käytännössä alueella sijaitsevia kerrostaloja. Järvisen mukaan rakennetut kohteet saavat säilyä, mutta siinä tapauksessa, että niitä puretaan ja korvataan uudella, tulisi uudisrakentaminen sovittaa ympäristöön nykyistä paremmin.
– Se on harras toive, että korvaava rakentaminen noudattaisi paremmin alueen mittakaavaa.
Käytännössä korvaavan rakentamisen halutaan olevan mittakaavaltaan korvattavaa rakentamista pienempää.
Vaikka Raahen asukasmäärä on laskenut, on vanhan kaupungin asukasmäärä kasvanut. Tilastokeskuksen mukaan vuonna 2023 alueella oli 986 asukasta, mutta tänä vuonna marraskuussa asukasmäärä oli 1 015 henkilöä.
Outi Järvinen toteaa itsekin yllättyneensä alueen asukasmäärän kehityksestä. Toisaalta hän tietää etenkin nuorten olevan tänä päivänä hyvinkin kiinnostuneita Vanhan Raahen kohteista.
– Se on oikein hyvä suunta, olen seurannut sitä ihan tyytyväisenä, kaavasuunnittelija sanoo.
Uuden kaavan sallima uudisrakentaminen ei tule oleellisesti lisäämään asukasmäärää alueella. Järvinen arvioi, että puhutaan ehkä joistakin kymmenistä uusista asukkaista.
Alueella on muutamia tyhjiä tontteja, joihin mahdollinen uusi asuntorakentaminen kohdistuu. Esimerkkeinä Järvinen mainitsee tontit Koulukadun ja Kirkkokadun kulmauksessa sekä Reiponkadulla Sofian taloa vastapäätä.
– Ja kyllähän tonteille yleensä sallitaan useampia asuntoja, sehän on ihan perinteistä vanhassa kaupungissa, eikä sitä estetä. Ainoastaan rakentamisen mittakaavaa on pienennetty.
Kehittämislautakunta käsitteli Vanhan kaupungin asemakaavaehdotusta tiistai-iltana. Ehdotusvaihe on kaavan viimeinen julkinen kuuleminen, eli kuten Outi Järvinen toteaa, kaava olisi nyt lopullisessa asennossa. Varsinaiseen hyväksymiskäsittelyyn kaava pyritään saamaan ensi kesän aikana.
Asemakaavan ensisijainen tavoite on suojella valtakunnallisesti arvokasta rakennettua kulttuuriympäristöä.
– Suojelu niin, että alue pysyy kuitenkin elinvoimaisena ja käytössä, korostaa Järvinen.
Asemakaava sallii Vanhan Raahen tonteille muitakin toimintoja kuin asumista. Kaavalla ei ole lähdetty tekemään alueesta museota, vaan Järvisen mukaan toiveena on ollutkin, että alueelle tulisi myös uutta toimintaa.
Alueviranomaiset eli ely-keskus ja Pohjois-Pohjanmaan museo ovat antaneet kaavoitukselle hyvää palautetta muun muassa rakennusoikeuden vähentämisestä vanhassa kaupungissa.
– Silloin pystytään lupatarkastelussakin helpommin pitämään kaupunkikuva ja vanhan kaupungin kokonaisuus kasassa ja sellaisena kuin se on nyt, toteaa Järvinen.
Poimintoja kaavaselostuksesta
Asemakaavaehdotuksessa on osoitettu rakennusoikeutta yhteensä 100 367 k-m2. Siitä puutalokortteleissa on 80 257 k-m2 ja kerrostalokortteleissa 20 110 k-m2. Rakennusoikeudesta on vielä toteutumatta puutalokortteleissa 13 598 k-m2 ja kerrostalokortteleissa 872 k-m2.
Asemakaavan rakennusoikeudesta poistuu yhteensä 19 802 k-m2, josta puutalokortteleista 18 762 k-m2 ja kerrostalokortteleista 1 040 k-m2.
Maksimaalisen rakennusoikeuden tavoittelu muodostaisi uhan kaupunkikuvan säilymiselle ja siten haitan valtakunnallisesti merkittävän kulttuuriympäristön säilymiselle.
Täydennysrakentaminen tulee suunnitella kulttuuriympäristöön yhteensopivalla tavalla. Pihapiirien tulee noudattaa perinteistä rakentamistapaa niin korjausrakentamisen kuin myös rakennusten tontille sijoittamisen osalta.
Vanhan rakennuksen ullakon ja kellarin käyttöönotolle ei ole estettä, jos suojellun rakennuksen ulkomuoto ei muutu ja se teknisesti voidaan toteuttaa alkuperäiset rakenteet säilyttäen.